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Ruta C- Compensación del alquiler por constructores

Esta alerta de correo electrónico es para informarle sobre sus derechos bajo la Ruta C del Programa de Reconstrucción, Rehabilitación, Elevación y Mitigación (RREM, por sus siglas en inglés). Cuando usted formalizó un acuerdo de reparación de su vivienda con un constructor de Ruta C mediante el Programa del RREM, su constructor se comprometió a terminar todas las obras de construcción de su vivienda dentro de 90 días posteriormente a la emisión de la Notificación para Proceder (NTP, por sus siglas en inglés).

Cuando los propietarios de vivienda formalizaron un acuerdo de reparación de su vivienda con un constructor de la Ruta C mediante el Programa de Reconstrucción, Rehabilitación, Elevación y Mitigación (RREM, por sus siglas en inglés), el constructor se comprometió a terminar todas las obras de construcción de la vivienda dentro de 90 días posteriormente a la emisión de la Notificación para Proceder (NTP, por sus siglas en inglés).

Si el constructor no puede terminar la construcción dentro de ese plazo de 90 días, él está obligado en forma contractual a proporcionar una compensación del alquiler por cada día de retraso injustificado que impida al propietario ocupar la vivienda mientras se termina la construcción.

El constructor estará obligado a pagar una compensación del alquiler por el número de días sobre el plazo de 90 días que no fueron aprobados como retrasos razonables. El constructor no tendrá obligación de pagar la compensación del alquiler por cualquier retraso juzgado como razonable.

La determinación del carácter razonable de un retraso en la construcción, le corresponde al gerente de proyecto (PM, por sus siglas en inglés) del RREM, ya sea de Gilbane o CB&I Shaw.

El monto de la compensación que el constructor debe proporcionar está basado en la fórmula del costo de alquiler justo de mercado y de los servicios públicos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos para el condado en donde está ubicada la vivienda dañada y según el número de dormitorios de esa vivienda. El monto de compensación del alquiler no está basado en ningún pago real mensual de su contrato de alquiler.

Por ejemplo, si algún propietario posee una propiedad de 3 dormitorios en el condado de Ocean y el constructor de la Ruta C tuvo un retraso injustificado de 15 días, el monto total adeudado por el constructor es de 15 x $77.16 = $1157.40. Véase, por favor, el cuadro a continuación para identificar la tarifa de compensación por alquiler diario que se utilizará en el cálculo de los costos de compensación del alquiler por parte del constructor.

Cuadro: Tarifa para compensación diaria por alquiler

Condado 1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 dormitorios
Atlantic $45.70 $53.16 $67.63 $76.14
Bergen $54.41 $61.81 $75.55 $83.67
Cape May $40.57 $49.41 $63.55 $66.15
Essex $50.40 $57.30 $69.50 $77.29
Hudson $51.35 $58.16 $69.86 $75.58
Middlesex $54.48 $63.65 $78.05 $97.58
Monmouth $51.16 $59.93 $77.16 $88.08
Ocean $51.16 $59.93 $77.16 $88.08
Union $50.37 $57.30 $69.50 $77.29

El constructor (y no el Departamento de Asuntos Comunitarios de New Jersey) tiene la obligación de pagar a los propietarios una compensación del alquiler; condición que el constructor ya aceptó en la Ruta C. Esta compensación se proporciona para cualquier retraso injustificado de la construcción después del plazo de 90 días.

Si usted necesita asistencia para el alquiler antes y durante el plazo de construcción de 90 días, usted podría recibir ayuda a través del Programa de Asistencia para Alquiler, que se inició en marzo de 2015 y que continúa aceptando solicitudes. El programa tiene como propósito ayudar a los propietarios que participan en el programa de RREM a pagar el alquiler de una vivienda temporal, mientras sus casas se encuentran en proceso de reparación, reconstrucción o elevación. Le pedimos que visite el enlace www.njhousing.gov/homeownership/owners/ssbg donde podrá conocer más sobre el Programa de Asistencia para Alquiler.

Finalizado el plazo de construcción de 90 días, y si hay demoras injustificadas de construcción y usted decide aceptar la compensación del alquiler de parte de su constructor a la que tiene derecho, no podrá ya recibir ayuda a través del Programa de Asistencia para Alquiler. En ese momento, su constructor es su principal fuente de compensación del alquiler.

DATOS BÁSICOS:

  • Todos los constructores del grupo de constructores calificados de la Ruta C aceptaron el requisito contractual general de terminar toda la construcción en un plazo de 90 días desde la emisión de la Notificación para Proceder.
  • Si su constructor no puede terminar la construcción en ese plazo de 90 días, el constructor está obligado a proporcionar la compensación del alquiler por cada día de retraso injustificado que le impide al propietario ocupar su vivienda.
  • El PM del RREM llenará el Formulario de compensación por morosidad sobre 90 días para documentar el monto de compensación de alquiler adeudado por el constructor. Este formulario es importante porque suspende el pago final de retención para el constructor, hasta que el propietario verifique el pago de la compensación o bien que renuncie a ese derecho.
  • El plazo de los 90 días comienza cuando se emite la Notificación para Proceder y no cuando el propietario desocupa su vivienda.
  • Una vez que el constructor haya sobrepasado los 90 días y que se determine que esos retrasos no son razonables, entonces el constructor deviene en fuente principal de compensación de alquiler.
  • Sin embargo, los propietarios pueden elegir por renunciar voluntariamente a esta compensación por parte del constructor en caso de que no la deseen recibir, si ya están recibiendo asistencia de alquiler, puesto que los propietarios no pueden recibir compensación por alquiler de más de una fuente, o si ya existe un acuerdo aparte con el constructor.
    Para ver el Formulario de compensación por morosidad sobre 90 días.

Preguntas más frecuentes para propietarios de la Ruta C sobre compensación de alquiler

Si usted es un participante en el programa de RREM, bajo la Ruta C, lea por favor las siguientes preguntas frecuentes sobre su derecho a compensación de alquiler de parte de su constructor del RREM.

¿Me afecta esta situación si desocupé mi vivienda hace más de 3 meses?

  • Una vez que se emita la Notificación para Proceder (NTP), se inicia el plazo de 90 días de construcción.
  • Sin embargo, puede haber justificación razonable para que la construcción haya durado más de 90 días. Los ejemplos podrían incluir: cambios en las órdenes de trabajo, condiciones de mal tiempo o retrasos en la emisión de permisos municipales.

¿Quién determina el carácter razonable de un retraso de la construcción?

  • El gerente de proyecto (PM) del RREM asignado, ya sea de Gilbane o de CB&I Shaw, hace esa determinación.

¿Cómo me paga el programa de RREM mi compensación por alquiler?

  • El DCA no la paga. Su constructor tiene la obligación contractual de pagarle a usted.
  • Como condición general, por ser parte del grupo de constructores calificados de la Ruta C, su constructor se comprometió a pagar la compensación diaria por alquiler por retrasos sobre el plazo de 90 días.

¿Cómo puedo estar seguro de que mi constructor me pagará?

  • Su constructor tiene la obligación de pagarle bajo las condiciones del contrato del constructor. Una vez que el PM del RREM asignado haya determinado que ha ocurrido un retraso injustificado en la construcción, el mismo llenará y enviará a su constructor el Formulario de compensación por morosidad sobre 90 días, como reconocimiento de lo que se le adeuda a usted como propietario.
  • Sin que haya un reconocimiento firmado por usted acerca del pago de la compensación por alquiler (o su renuncia firmada a ese derecho de compensación), el PM del RREM no podrá emitir el pago final de retención a su constructor.

¿Cuándo me dará mi constructor la compensación por alquiler aprobada?

  • En el caso de que la construcción dure más tiempo que el plazo de 90 días, se le notificará a su constructor a los 75 días de haber empezado la construcción que debe compensar los costos de alquiler.
  • El inicio y la frecuencia del pago de compensación por alquiler serán negociados entre usted y su constructor.
  • El DCA sólo se asegurará de que su constructor le haya compensado a usted o que usted haya renunciado al derecho de recibir esta compensación.

¿Cuál es el monto por compensación de alquiler que puedo esperar recibir de mi constructor?

  • La tarifa por compensación diaria por alquiler se basa en (1) los montos de alquiler mensual justo de mercado y (2) las tasas de tarifas de los servicios públicos en el condado en donde se ubica la propiedad dañada, según lo establecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
  • El PM del RREM estimará el número de días necesarios fuera de los 90 días del plazo considerado para construcción menos el número de días aprobados como retrasos razonables de la construcción. Esta compensación terminará cuando se apruebe la Inspección Final del RREM para la vivienda o cuando el propietario vuelva a ocupar la propiedad, lo que ocurra primero.
  • El PM del RREM, entonces, multiplicará el número de días por la tarifa diaria de compensación.
  • Por ejemplo, si nos referimos al cuadro a continuación, si su propiedad de 3 dormitorios que fue dañada está situada en el condado de Ocean y su constructor sobrepasó el plazo de 90 días por 10 días de retraso injustificado, entonces el monto de compensación por alquiler adeudado por el constructor es de 10 x $77.16 = $771.60.
  • El PM del RREM establecerá el número de días sobre los 90 días de plazo en el momento de la inspección final del RREM.

Cuadro: Tarifas para compensación diaria por alquiler

Condado 1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 dormitorios
Atlantic $45.70 $53.16 $67.63 $76.14
Bergen $54.41 $61.81 $75.55 $83.67
Cape May $40.57 $49.41 $63.55 $66.15
Essex $50.40 $57.30 $69.50 $77.29
Hudson $51.35 $58.16 $69.86 $75.58
Middlesex $54.48 $63.65 $78.05 $97.58
Monmouth $51.16 $59.93 $77.16 $88.08
Ocean $51.16 $59.93 $77.16 $88.08
Union $50.37 $57.30 $69.50 $77.29

¿Puedo presentar mi contrato de arrendamiento y los gastos de subsistencia mensuales para demostrar el monto de compensación de alquiler que necesito de mi constructor?

  • Los montos de compensación por alquiler se calculan de la manera más justa posible, según el valor justo de mercado del HUD para costos de alquiler en el condado en donde se encuentra la propiedad dañada y por el número de dormitorios de esa vivienda.
  • Para lograr un valor aún más exacto para la compensación por alquiler, el DCA también ha utilizado el calculador modelo de servicios públicos del HUD para estimar los costos diarios por servicios públicos y se ha incluido ese valor a las tarifas diarias indicadas en el cuadro de arriba.

¿Qué sucede si una de las situaciones siguientes me afecta a mí? Ya recibo una compensación por alquiler de un grupo de recuperación a largo plazo o de una organización caritativa; ya tengo un acuerdo privado con mi constructor; vivo con mi familia y no deseo ni necesito actualmente la compensación de alquiler.

  • En estas situaciones, los propietarios de una vivienda pueden renunciar voluntariamente al derecho de recibir del constructor la compensación por alquiler.
  • Los propietarios no pueden recibir una compensación por alquiler que provenga de más de una fuente.
  • Si usted ya tiene un arreglo con su constructor sobre la compensación por alquiler, dicho arreglo reemplazará las tarifas delineadas arriba.

Mi vecino participa en el programa de RREM y tiene su propio contratista. ¿Puede él recibir esa compensación de su constructor?

  • Los propietarios en la Ruta B que tienen un contratista “seleccionado por el propietario”, no pueden recibir asistencia de alquiler de sus constructores, a menos que lo hayan negociado en el contrato que tienen con su constructor.
  • Sin embargo, incluso así, se recomienda a los propietarios de la Ruta B que busquen asistencia de alquiler de los grupos de recuperación a largo plazo y de otras organizaciones sin fines de lucro, en caso de necesidad.