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Daño sustancial y Elevación

El administrador municipal de áreas inundables es responsable de decidir acerca del nivel de “daño sustancial”, el que se define como un daño igual o superior al 50% del valor justo de mercado de la vivienda afectada antes del huracán. Dicha decisión implicará ciertas obligaciones, incluyendo la elevación de la propiedad más allá de los requerimientos de elevación base por inundación. La decisión sobre el daño substancial por parte del administrador de áreas inundables, se refiere a menudo a la Nota sobre Daños Sustanciales que indica que vivienda tuvo daños superiores al 50% establecido. Los solicitantes cuyas casas tuvieron daños sustanciales, tienen prioridad en la atención para recibir la financiación del Programa de Reconstrucción, Rehabilitación, Elevación y Mitigación (RREM, por sus siglas en inglés).

A los solicitantes se les pidió llenar la solicitud del Programa para indicar que su vivienda tuvo daños superiores o inferiores al cincuenta por ciento (50%) establecido. Una vez aprobados los fondos preliminares de subsidio, los solicitantes están obligados a proporcionar la evidencia que documente el nivel de daños. Si el solicitante no puede proporcionar la nota sobre daños sustanciales que indica que la estructura de la vivienda tuvo daños del 50%, entonces puede firmar el Formulario de Aceptación de Daños Sustanciales que certifique el nivel de daños en su vivienda. En el caso de los solicitantes que llenen esta autocertificación, el Programa podrá realizar su propia evaluación de daños sustanciales y elevación obligatoria si se considera que la propiedad tiene daños superiores al 50% establecido.

Escenarios de daños sustanciales

A continuación se dan diferentes escenarios que implican daños sustanciales, para los cuales los propietarios pueden solicitar asistencia:

  1. La vivienda del propietario fue sustancialmente dañada y ha recibido la nota sobre daños sustanciales del administrador local de áreas inundables.
    En vista que el propietario ha recibido una nota sobre daños sustanciales del administrador municipal de áreas inundables, se exige entonces que la vivienda sea elevada en el nivel más bajo hasta un pie al menos por encima del más alto nivel de inundación de 100 años aplicable -o consistente con las reglas del código local, si fuesen más estrictas- de acuerdo con las regulaciones de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés). Los fondos adjudicados serán utilizados para cubrir los costos de elevación para ayudar al propietario a cumplir con los requerimientos de elevación.
  1. El propietario indicó en la solicitud al Programa que la vivienda fue sustancialmente dañada pero no puede presentar la documentación que lo confirme.
    A pesar de su máximo empeño, el propietario no puede mostrar la nota sobre daños sustanciales como prueba. El propietario entonces puede firmar el Formulario de Aceptación de Daños Sustanciales para certificar que su vivienda tuvo daños superiores al 50% establecido. Al firmar este formulario, el propietario certifica que a pesar de no haber recibido la nota sobre daños substanciales, todavía cree que su propiedad fue dañada sustancialmente. Además, el propietario se compromete a elevar el nivel más bajo de su vivienda al menos un pie por encima del más alto nivel de inundación de 100 años aplicable -o que la elevación sea consistente con las reglas del código local, si fuesen más estrictas. Los fondos adjudicados serán utilizados para cubrir los costos de elevación para ayudar al propietario a cumplir con los requerimientos de elevación.
  1. El propietario indicó en la solicitud al Programa que la propiedad fue sustancialmente dañada pero ahora su opinión no es la misma.
    En este escenario, el propietario indicó en su solicitud que su propiedad fue sustancialmente dañada pero que no tiene la nota sobre daños sustanciales que lo confirme. Además ahora ya no cree que los daños fueron sustanciales.
 

El propietario es responsable de obtener la nota del administrador local de áreas inundables, que demuestre que la propiedad no fue sustancialmente dañada. Una vez obtenida dicha nota, el solicitante podrá seguir adelante en el Programa sin la obligación de elevar la vivienda. Si los solicitantes no pueden obtener la nota del administrador local de áreas inundables, deben comunicarlo a su asesor de vivienda para informarse sobre los próximos pasos por seguir.

  1. La vivienda del propietario no fue sustancialmente dañada y tiene la nota del administrador local de áreas inundables que lo confirma. Sin embargo, el propietario quiere elevar la vivienda independientemente de esa determinación.
    El propietario puede entonces firmar el Formulario de Aceptación de Daños No-Sustanciales. Al firmar este formulario, reconoce que la vivienda no fue sustancialmente dañada. Sin embargo, en este formulario, el propietario puede elegir voluntariamente si desea elevar la vivienda. El Programa puede considerar en este caso que los costos de elevación sí califican para la adjudicación de fondos. Los fondos de subsidios pueden ser usados para pagar el costo de elevar el nivel más bajo de su vivienda al menos un pie por encima del más alto nivel de inundación de 100 años aplicable -o que la elevación sea consistente con las reglas del código local, si fuesen más estrictas.
  1. El propietario declara que la vivienda no fue sustancialmente dañada y tiene la nota del administrador local de áreas inundables que lo confirma. El propietario no quiere elevar la vivienda.
    Se exige entonces al propietario que firme el Formulario de Aceptación de Daños No-Sustanciales. Como se indica en escenario anterior, con la firma de este formulario se confirma que la vivienda no fue sustancialmente dañada y el propietario puede elegir no elevar su vivienda. El Programa le proporcionará fondos para ayudarle a reparar la vivienda, excluyendo los costos que se utilizarían para las obras de elevación.
  1. El propietario indica en su solicitud que la vivienda no fue dañada sustancialmente pero no tiene la nota del administrador local de áreas inundables que lo confirme. El propietario no quiere elevar la vivienda.

    Se exige entonces al propietario que firme el Formulario de Aceptación de Daños No-Sustanciales. Como se indica en escenario 4, más arriba, con la firma de este formulario por el propietario, se confirma que la vivienda no fue sustancialmente dañada y el propietario puede elegir no elevar su vivienda. Sin embargo, el Programa deberá efectuar su propia revisión de la propiedad para determinar si la estructura de la vivienda fue o no fue sustancialmente dañada. Si el Programa determina que la propiedad tuvo daños superiores al 50%, entonces el Programa requerirá al solicitante que eleve su vivienda por ser participante en el mismo.

Elevación

Es obligatorio que los solicitantes al Programa eleven sus viviendas cuando éstas fueron sustancialmente dañadas. Se exige que los propietarios eleven el nivel más bajo de su vivienda al menos un pie por encima del más alto nivel de inundación de 100 años aplicable -o que la elevación sea consistente con las reglas del código local, si fuesen más estrictas. El Programa utiliza datos de la FEMA para determinar cuál es la elevación base por inundación para una vivienda de acuerdo a cada área, en particular. Para obtener más información sobre la elevación base por inundación, por favor, visite el enlace: http://www.region2coastal.com/sandy/table. Recuerde que si su administrador local de áreas inundables, indica que la elevación debe ser superior a la recomendada por la FEMA, el Programa debe cumplir con el requerimiento de elevación más alto.

La norma de elevar una vivienda que tuvo daños sustanciales, no se limita solamente a las viviendas de tipo convencional. Según el Programa Nacional de Seguro por Inundaciones, todas las viviendas con daños sustanciales deben ser elevadas de acuerdo a los requerimientos locales de elevación base por inundación. Esta norma incluye las viviendas adosadas, hileras de casas adosadas, unidades de vivienda multifamiliares, viviendas prefabricadas y condominios. Por favor tenga en cuenta que este es un breve resumen de escenarios posibles. Si usted posee una vivienda sustancialmente dañada, por favor, converse con su asesor de vivienda y con el gerente de proyecto del Programa para hacer un análisis más detallado de su propiedad. Cada vivienda sustancialmente dañada tendrá un conjunto propio de circunstancias, que tendrá que ser revisado caso por caso.

Casas adosadas o townhouses

  • Se requiere que el propietario llene el Cuestionario para Unidad de Vivienda Adosada/Especial que permita al Programa procesar la información con respecto a su propiedad.
  • El propietario debe seguir todos los códigos de construcción y las ordenanzas sobre zonificación local.
  • El propietario debe pedir previamente la aprobación de la asociación del complejo habitacional, si es pertinente.
  • La vivienda debe ser independiente de las estructuras adyacentes en caso de que sea necesario llevar a cabo la elevación.

Casas adosadas en hilera

  • Se requiere que el propietario llene el Cuestionario para Unidad de Vivienda Adosada/Especial que permita al Programa procesar la información con respecto a su propiedad.
  • El propietario debe seguir todos los códigos de construcción y las ordenanzas sobre zonificación local.
  • Las obras de elevación generalmente requieren reformas o rehabilitación sustanciales.

Unidades de vivienda multifamiliares

  • Se requiere que el propietario llene el Cuestionario para Unidad de Vivienda Adosada/Especial que permita al Programa procesar la información con respecto a su propiedad.
  • El propietario debe seguir todos los códigos de construcción y las ordenanzas sobre zonificación local.
  • Es importante que los propietarios tengan en cuenta que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) se rige por leyes pertinentes, tal como la Ley de Política Uniforme de Asistencia para Reubicación y Adquisición de Propiedades (URA, por sus siglas en inglés). Hay que tener en cuenta que la URA es un documento destinado a proteger los derechos de los arrendatarios y que puede afectar el proceso de elevación.

Condominio

  • Se requiere que el propietario llene el Cuestionario para Unidad de Vivienda Adosada/Especial que permita al Programa procesar la información con respecto a su propiedad.
  • El propietario debe seguir todos los códigos de construcción y las ordenanzas sobre zonificación local.
  • El propietario debe informar a la asociación del condominio acerca de la solicitud presentada al Programa.
  • El propietario debe informarse sobre si todas las estructuras de viviendas del condominio fueron o no consideradas como sustancialmente dañadas por el administrador local de áreas inundables y proporcionar esta información al Programa.

Unidades de viviendas prefabricadas (comúnmente conocidas como casas móviles)

  • Por favor, tenga en cuenta que las casas móviles no son elegibles de elevación.
  • Se requiere que el propietario llene el Cuestionario para Unidad de Vivienda Adosada/Especial que permita al Programa procesar la información con respecto a su propiedad.
  • El propietario debe seguir todos los códigos de construcción y las ordenanzas sobre zonificación local.
  • Los propietarios deben informarse sobre las reglas locales del parque en donde se encuentra ubicada la unidad de vivienda.
  • Los propietarios pueden optar trasladar su vivienda a otro lugar aprobado dentro del mismo condado.