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Construcción

Después de firmar el acuerdo de concesión del subsidio con el Programa de Reconstrucción, Rehabilitación, Elevación y Mitigación (RREM, por sus siglas en inglés), los propietarios se reúnen con el Gerente de Proyecto de RREM –que les ha sido asignado- para revisar los requisitos de construcción pendiente de su vivienda y tener una visión general sobre el proceso de pago de los fondos de financiamiento restantes. Esta reunión con el Gerente de Proyecto de RREM (referida como Paso 5 en la guía del Programa Paso por Paso de RREM) proporciona a los propietarios los recursos que necesitan para gestionar el proceso de construcción y concluir la misma según las reglas federales. Para que los propietarios tengan más control sobre el proceso de construcción de su vivienda, el Programa de RREM les permite que seleccionen y coordinen con su propio contratista a fin de concluir el trabajo de construcción restante. Como administradores del proceso de construcción, se recomienda a los propietarios que revisen los materiales en esta página web acerca de los estándares de construcción de índole federal, estatal y referente al Programa de RREM, aplicables a su proyecto.

El Programa de RREM también ha desarrollado varias hojas con consejos útiles sobre temas específicos relacionados a la construcción. Vaya, por favor, a la Biblioteca de documentos para los propietarios de RREM y revise las hojas con consejos útiles sobre el RREM.

COSTO ESTIMADO DE REPARACIÓN Y ALCANCE DE LA OBRA

Durante la inspección inicial del sitio, el Gerente de Proyecto de RREM establece un documento llamado Costo Estimado de Reparación (ECR, por sus siglas en inglés) con la evaluación de los daños a la vivienda del propietario y el alcance de las obras de construcción y costo de reparaciones necesarias. El ECR es un documento crucial dentro del Programa de RREM, porque:

  • Es la base de la concesión del subsidio para los propietarios que harán obras de rehabilitación y/o de elevación de su vivienda actual;
  • Enumera el alcance específico de la obra, que es necesario para cumplir los requisitos de construcción
    del Programa de RREM; e
  • Informa a los propietarios sobre los costos de construcción que son elegibles para pago con el subsidio de RREM.

El ECR refleja los requisitos mínimos necesarios para reparar una propiedad de acuerdo a un estándar seguro y habitable. Es extremadamente importante que los propietarios lleven a cabo todos los elementos establecidos en el alcance de las obras y desglosados en el ECR; de lo contrario, podría haber riesgo potencial de tener un impacto negativo en el monto del subsidio y/o que surjan obstáculos durante la inspección final del Programa de RREM.

Tenga en cuenta, por favor, que el ECR es un costo estimado y que los costos reales pueden variar. Cualquier actualización, ajustes u otros cambios solicitados al ECR, están limitados por las políticas siguientes:

  • Los propietarios que tengan costos por obras imprevistas que deban ser terminadas, deben ponerse en contacto con su Gerente de Proyecto de RREM y proveer la documentación de apoyo para poder actualizar el ECR con la justificación de dichos costos.
  • Los propietarios que deseen realizar mejoras que superan el estándar mínimo enumerado en su ECR, pueden hacerlo; sin embargo, el Programa no puede proporcionar el financiamiento adicional para ello.
  • Hay ciertas obras de construcción que no son elegibles para pago bajo el Programa de RREM. Estas obras no se consideran –según los requisitos federales– ni razonables ni necesarias. Para ver una lista de los costos de construcción comunes que no son elegibles, haga clic por favor sobre el siguiente enlace: Lista de costos inelegibles.

Los propietarios que decidan reconstruir la vivienda –es decir, demoler la vivienda vieja y construir una nueva- no siguen un ECR o alcance de obra específico, proporcionado por el Programa. Sin embargo, es requerido que sigan las directrices federales y los términos de su autorización ambiental, tal como permanecer dentro de trescientos (300) pies cuadrados del espacio existente y construir la estructura de vivienda en cumplimiento con los estándares de Energy Star.

VALIDACIÓN DEL CONTRATISTA

Es importante que el propietario comprenda su papel y sus responsabilidades acerca de la selección del contratista y el proceso de validación del mismo. Un requisito del Programa de RREM es asegurar que los contratistas tengan las licencias apropiadas del Estado y vigentes ante el Estado de Nueva Jersey y el Gobierno federal, es decir, que no estén inhabilitadas. Los procedimientos del Programa en cuanto a los procesos de selección del contratista y de validación del contratista dependen de la determinada ruta de construcción del proyecto del propietario.  Si los propietarios han firmado un acuerdo de concesión de subsidio después del 1 de julio de 2014, será necesario que utilicen los servicios de un contratista de su elección (contratista seleccionado por el propietario – Ruta B). Antes del 1 de julio de 2014, los propietarios tenían la opción ya sea de seleccionar su propio contratista (ver contratista seleccionado por el propietario), o de elegir un contratista asignado por el Programa (contratista asignado por el Programa).

Contratista asignado por el Programa (Ruta C)

Conforme a la Ruta C, existe un grupo de contratistas precalificados que han sido previamente validados a través de un proceso formal del Programa de RREM. (En vista de que los propietarios incluidos en esta lista no necesitan seleccionar un contratista para su proyecto de construcción, no tienen que obtener, por lo tanto, la validación del contratista). Todas las obras de rehabilitación o reconstrucción tendrán que ser ejecutadas por un contratista aprobado por el Programa de RREM. El gerente de proyecto de RREM nombra un contratista para el proyecto de construcción del propietario.  Durante el proceso de asignación, el gerente de proyecto de RREM evaluará el alcance de trabajo involucrado y la capacidad financiera y técnica del contratista para llevar a cabo el proyecto de construcción.  El gerente de proyecto de RREM trabajará junto con el contratista y el propietario en las tareas de administración de la construcción, apoyando el avance del proyecto y el cumplimiento de las regulaciones federales y estatales y del Programa de RREM.  Para conocer el grupo de contratistas asignados por el Programa, por favor, visite: Contratistas calificados de la Ruta C.

Contratista seleccionado por el propietario (Ruta B):

El Programa de RREM no proporciona una lista de contratistas precalificados para la Ruta B. Los propietarios que participan en la Ruta B son responsables de identificar y contratar su propio contratista para el proyecto. Está permitido que los propietarios seleccionen cualquier contratista autorizado para el tipo de construcción por ejecutar, y que actualmente no aparezca como inhabilitado en las listas del Estado o del Gobierno federal. Se recomienda muy especialmente que un propietario sea prudente y que realice una adecuada investigación, mediante entrevistas a varios contratistas, antes de tomar una decisión final. Este proceso puede durar algún tiempo; sin embargo, vale la pena hacer el esfuerzo para aumentar los resultados positivos del proyecto.

Una vez que un propietario ha elegido un contratista, tiene que notificar a su gerente de proyecto de RREM acerca de la selección del contratista. El gerente de proyecto de RREM verificará que el contratista tenga las licencias y registro apropiados y que no se encuentre inhabilitado. Se recomienda que el propietario complete este proceso de validación antes de iniciar las obras de construcción. En caso de que el propietario inicie las obras de construcción antes de la validación del contratista, existe el riesgo de que sea privado del pago por trabajar con un contratista que posiblemente no es elegible para participar en el Programa de RREM.

Este proceso incluirá el llenado del Formulario para validación del contratista y pago de adelanto para construcción por parte del propietario. Se usa la primera sección de este formulario para verificar las licencias del contratista, y el propietario utiliza la segunda sección para solicitar un adelanto de pago por la construcción.  Tras la validación exitosa del contratista seleccionado, el propietario puede solicitar un adelanto por la construcción correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de su subsidio restante. También es necesario que el propietario entregue una copia de un contrato legalmente formalizado entre el propietario y el contratista, y del Anexo al Acuerdo con el Contratista del Programa de RREM ejecutado por el contratista, que garantice el conocimiento de los requisitos del Programa para la construcción, antes de solicitar un adelanto de pago por la construcción.

Situaciones particulares y excepciones:

Hay circunstancias particulares no contempladas en los procesos regulares del Programa de RREM que los propietarios deben conocer acerca de los requisitos de validación del contratista:

Cambios de ruta. Cuando los propietarios tienen la aprobación del Programa de RREM para cambiarse de la Ruta C a la Ruta B, les está permitido seguir trabajando con el contratista seleccionado por el Programa (Ruta C). Si el propietario continúa usando los servicios del contratista de la Ruta C, no está obligado a obtener la validación del contratista. Si el propietario decide seleccionar su propio contratista después de cambiar de ruta, entonces debe seguir el proceso normal de validación de contratistas de la Ruta B para su contratista elegido.

Papel del propietario como contratista general en la Ruta B solamente. Está permitido que los propietarios desempeñen el papel de sus propios contratistas generales de sus proyectos de construcción. Sin embargo, se requiere que los propietarios validen al menos a uno (1) de los subcontratistas, y que entreguen una copia del contrato de construcción firmado con el subcontratista; no se necesita el anexo para el contratista. Tenga en cuenta que el Programa de RREM pagará por todos los costos elegibles del Programa, excepto por los costos por mano de obra de labores realizadas por el propietario.

Otros recursos:

Para obtener recomendaciones sobre la selección de un contratista, por favor, consulte las siguientes hojas de consejos del Programa de RREM: Cómo administrar su proyecto, Seguros y fianzas, y Cómo seleccionar y trabajar con un contratista.

Es aconsejable que los propietarios revisen el folleto de la División de Asuntos del Consumidor de Nueva Jersey titulado: “Empleando a Contratistas de Mejoras de Vivienda“, el cual tiene consejos útiles cuando se contraten los servicios de contratistas de mejoras de vivienda.  Haga clic aquí para leer el resumen.

Se recomienda a los propietarios que están en proceso de demoler sus actuales viviendas a que visiten la sección Consumer Information for New Home Buyers (Información para Nuevos Compradores de Vivienda) en el sitio web del Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey:  Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey. Ahí encontrará información sobre el Programa de Garantía para Nueva Vivienda del Estado de Nueva Jersey; así como enlaces útiles a estándares del sector de la construcción y otros temas importantes para nuevos compradores de vivienda en Nueva Jersey.

Para obtener la lista de contratistas inhabilitados en el Estado de Nueva Jersey, por favor, visite el sitio web del Departamento de Trabajo y Desarrollo Laboral del Estado de Nueva Jersey.

 

 

NORMAS MÍNIMAS PARA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

Cualquier vivienda que se encuentra en rehabilitación con fondos del programa de RREM, está sujeta a un conjunto de normas mínimas para viviendas unifamiliares que deben cumplirse para poder cerrar su proyecto con el programa. Estas normas son para todos los nueve condados afectados, pero no son exclusivas, ya que pueden aplicarse también códigos de vivienda o construcción, normas u ordenanzas locales, municipales, de los condados o del Estado. Para conocer los códigos y normas locales pertinentes, póngase en contacto con su oficina local de construcción. Además, esta norma no satisface las actualizaciones al financiamiento del solicitante, las que se podrían considerar más allá de esta norma.

El objetivo de las normas mínimas de vivienda es mantener un nivel de consistencia entre los contratistas; definir la magnitud del trabajo que el programa requiere para la rehabilitación de una vivienda y asegurar que las obras terminadas se rijan por códigos y estándares de calidad. Para recibir una copia en español de las normas mínimas para rehabilitación de viviendas, por favor, póngase en contacto con el Departamento de Asuntos Comunitarios (DCA, por sus siglas en ingles)

ANEXO AL ACUERDO CON EL CONTRATISTA

El Anexo al Acuerdo con el Contratista es un formulario requerido que se usa para proteger a los propietarios porque asegura que el contratista termine la construcción restante, conforme a las reglas del Programa de RREM. Este Anexo incluye todos los requisitos que el contratista debe seguir para asegurarse de cumplir con los estándares en la construcción de RREM, todavía pendiente. Los propietarios deben pedir a su contratista general seleccionado que firme este Anexo. En el caso de los propietarios que no contraten los servicios de un contratista general, sino que tengan varios contratistas para diferentes componentes individuales de construcción, se recomienda -pero no se requiere- el presente Anexo.

CERTIFICACIÓN DE LOS REQUISITOS DE CONSTRUCCIÓN

Una vez que los propietarios firmen el acuerdo de concesión, se reunirán con su Gerente de Proyecto de RREM para revisar el alcance de la obra y los requisitos federales relevantes a la construcción restante. Estos requisitos se resumen en un formulario conocido como Certificación de Requisitos de Construcción. Todos los propietarios deben firmar este formulario para reconocer que entienden y aceptan las condiciones que deben cumplirse mientras realizan la construcción restante.

PLOMO

El plomo es un elemento natural que era de uso general en la pintura de viviendas hasta 1978. Para las viviendas que contienen pintura a base de plomo, las actividades de renovación, reparación o pintura pueden crear un polvo tóxico si la pintura es alterada o cuando se demuelen las superficies en donde se encuentra. Los propietarios que reparen o rehabiliten una vivienda existente que contenga pintura a base de plomo, deben seguir apropiadas prácticas de manera segura al trabajar con plomo. Dependiendo de que si la pintura a base de plomo en su vivienda, está expuesta y es peligrosa, se pudiera requerir a los propietarios que contraten los servicios de un Contratista Certificado por el Estado de New Jersey para la Disminución del Plomo a fin de que elimine los riesgos de la pintura a base de plomo. Si una vivienda contiene pintura a base de plomo pero está en buenas condiciones y no constituye un riesgo, se requiere utilizar una compañía certificada para la renovación, reparación y pintura (RRP) para todas las renovaciones a la vivienda. Al finalizar la construcción, hay que realizar una prueba de ausencia de pintura a base de plomo que documente que la propiedad está sin riesgo de presencia de plomo. Para encontrar información adicional, visite:

Para los propietarios interesados en obtener más información sobre el plomo, ver por favor Hoja de Consejos de Requisitos sobre Pintura a base de Plomo

ESTÁNDARES DE EDIFICIOS ECOLÓGICOS

Como parte de los requisitos de la construcción del Programa de RREM, hay que cumplir los requisitos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) sobre rendimiento energético. De acuerdo con los lineamientos del HUD, el Programa de RREM requiere que los propietarios cumplan los estándares de construcción ecológica y Energy Star.

Energy Star:

Para las viviendas que son reconstruidas (es decir, construcción de vivienda nueva), el Gobierno federal exige que se cumplan ciertos estándares sobre rendimiento energético. Los estándares de Energy Star no se aplican a los proyectos de rehabilitación.

Si Energy Star se aplica a su proyecto, usted puede utilizar la versión 3.0 de la lista de control para revisión del plan de Energy Star, como recurso para demostrar conformidad con este requisito.

La información general sobre estándares de Energy Star, se puede encontrar en www.energystar.gov.

Construcción ecológica:

Para las viviendas que son rehabilitadas, la Lista de control del HUD para adaptación de edificios verdes (Lista de control del HUD para adaptación de edificios verdes. Certificación para propietarios) es una norma de construcción federal requerida en obras realizadas con fondos federales de acuerdo a ciertos estándares de rendimiento energético y de calidad del aire interior. La Lista de control del HUD para adaptación de edificios verdes no se aplica a proyectos de reconstrucción.

Para determinar cuáles estándares corresponden a su proyecto de reconstrucción o rehabilitación, refiérase por favor a la información de abajo:

ENERGY STAR Reconstrucción Bajo contrato antes de la firma del acuerdo de concesión de RREM No corresponde
Sin contrato antes de la firma del acuerdo de RREM Corresponde
Rehabilitación No corresponde
LISTA DE CONTROL PARA ADAPTACIÓN ECOLÓGICA DEL EDIFICIO Reconstrucción No corresponde
Rehabilitación Reparaciones iniciadas bajo contrato antes de la firma del acuerdo de concesión de RREM No corresponde
Reparaciones no iniciadas y sin contrato antes de la firma del acuerdo de concesión de RREM  Corresponde

Para más información sobre los requisitos de rendimiento energético y del Programa de RREM, ver por favor la Hoja de Consejos Prácticos de Energy Star y la Hoja Consejos Prácticos para Construcción Ecológica.

INSPECCIÓN FINAL

Como parte del cierre del proceso de construcción con el Programa de RREM, el Gerente de Proyecto hará una inspección final a la construcción. Cuando el propietario esté listo para la inspección final, debe ponerse en contacto con su Gerente de Proyecto de RREM para programar dicha inspección. No se programará ninguna inspección final si el propietario no tiene listos los documentos claves de su proyecto.

Los documentos claves que el propietario debe tener listos antes de la inspección final, son:

  • Un Certificado de Ocupación otorgado por su municipio;
  • Un Certificado de Elevación Final (si corresponde);
  • Un Informe de Ausencia de Pintura a Base de Plomo (si fuera aplicable);
  • Un Manifiesto de Asbestos que demuestre que el asbesto fue removido correctamente de la propiedad (si fuera aplicable);
  • Una lista de control de revisión del plan de Energy Star (si fuera aplicable) para un proyecto de reconstrucción;
  • Una lista de control para construcción ecológica del HUD (si fuera aplicable) para un proyecto de rehabilitación; y
  • Lo más importante es la comparación del costo estimado de reparación (ECR) del propietario versus el alcance real del trabajo de su contratista para confirmar la compleción total de la obra de construcción requerida por el Programa de RREM.

Si el propietario cree que están preparado para la inspección final, debe ponerse en contacto con su Gerente de Proyecto de RREM para conocer la documentación que se requerirá. Para más información, ver por favor la Hoja de consejos prácticos para la inspección final.

RETENCIÓN

A partir del 13 de octubre de 2014, el Programa de RREM reserva parte de la concesión del subsidio del propietario que se conoce como retención. El Programa de RREM retendrá esa parte de la concesión al propietario hasta que la construcción esté completa; que la vivienda haya superado la inspección final y que el Programa verifique si el propietario recibió algún seguro adicional u otros beneficios que puedan afectar la cantidad de la concesión de RREM. Los propietarios que formalizaron un acuerdo de concesión de subsidio antes del 13 de octubre de 2014 o que terminaron toda la construcción antes de la fecha de la inspección inicial al sitio, están exentos de esta regla.

COSTOS DE DISEÑO

Los propietarios que formalizaron un acuerdo de concesión de subsidio el 13 de octubre de 2014 o después, recibirán del Programa de RREM un subsidio de US$15,000 como fondos asignados para servicios de diseño, además del monto total de subsidio. Este fondo de servicios de diseño ayuda a los solicitantes a cubrir los costos anticipados requeridos para el diseño y los servicios de ingeniería, tales como informes de agrimensura sobre elevación, informes geotécnicos, diseño de cimientos, planes arquitectónicos, entre otros. Los fondos para servicios de diseño se pagan a los propietarios con base en cuentas y facturas de menor costo o subsidios determinados por el Programa.

TRÁMITE DE SOLICITUD DE PAGO

Al finalizar la obra elegible, el propietario se pone en contacto con el Gerente de Proyecto de RREM para entregarle una solicitud de pago de su subsidio. Antes de que el Gerente del Proyecto de RREM proceda a tramitar la solicitud del propietario para obtener más fondos del subsidio, necesitará tener pruebas de la obra terminada. Esto puede incluir cuentas, facturas y fotografías sobre el progreso de la construcción. Una vez que el Gerente de Proyecto de RREM haya revisado la documentación apropiada, procederá a tramitar la solicitud de pago. El propietario recibe estos pagos en sólo dos cuotas adicionales, además del adelanto para construcción. Con la solicitud de pago del adelanto, durante la formalización del acuerdo de subsidio, los propietarios pueden solicitar hasta la mitad de su subsidio por adelantado para pagar gastos como permisos, planes de diseño y depósitos para construcción. Los propietarios necesitarán proporcionar durante la formalización del acuerdo de concesión del subsidio, un contrato ejecutado entre el propietario y el contratista seleccionado.

Para obtener un resumen del proceso de la solicitud de pago, ver por favor Hoja de consejos prácticos para entrega de solicitud de pago. Para los propietarios que están listos para solicitar un pago de su subsidio de construcción, ver por favor la Solicitud de Pago del Propietario en el Formulario de Uso de Contratista Propio.

FORMULARIO 7: LISTA DE VERIFICACIÓN DE DISCAPACIDAD Y MODIFICACIÓN PARA MOVILIDAD

Para asegurarse de que el Programa de RREM pueda asistir a propietarios con discapacidad, el Programa ha creado el Formulario 7 – Verificación de Discapacidad Según lo exigido por la Ley de Seguridad Social, la Ley sobre Estadounidenses con Discapacidades de 1990 y las reglas del HUD, el Programa de RREM necesitará los servicios de verificación de un profesional licenciado en medicina licenciado para que un propietario pueda beneficiarse con modificaciones en la vivienda para mejorar su accesibilidad.

Si usted participa en el Programa de RREM y no ha informado todavía al programa que quisiera tener la ventaja de hacer modificaciones a la vivienda para mejorar su movilidad, por favor, imprima y llene el Formulario 7 – Verificación de Discapacidad. Una vez que haya llenado el formulario, devuélvalo por favor a su Asesor de Vivienda cuanto antes. El programa necesita esta información para hacer los ajustes apropiados a su expediente.

LISTA DE MODIFICACIONES PARA MEJORAR LA MOVILIDAD

Este formulario permite que los propietarios seleccionen modificaciones a su vivienda como ayuda a superar su discapacidad. Para aprobar modificaciones específicas, el Programa de RREM necesitará que complete el Formulario 7 – Verificación de Discapacidad. Ver la Lista de modificaciones para movilidad.