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LRRP – ¿Qué puedo esperar?

Las reparaciones que se hagan a través del Programa de Reparaciones para Arrendadores de Viviendas (LRRP, por sus siglas en inglés), deben cumplir con todos los requisitos federales, estatales y locales.

Los arrendadores de viviendas deben estar de acuerdo en arrendar las unidades reparadas a familias de ingresos bajos a moderados (LMI, por sus siglas en inglés). Es obligatorio que los dueños de propiedades de alquiler con fines de lucro, cumplan con estas disposiciones por un año. Sin embargo, los dueños de propiedades de alquiler sin fines de lucro, deben cumplir con estas disposiciones de acceso a unidades con alquiler económico, durante cinco años. Si el propietario no cumple con estos requisitos, deberá reembolsar los fondos al programa de LRRP. La subvención del LRRP será condonada si se cumplen los requisitos de ocupación durante uno (1) o cinco (5) años del periodo de cumplimiento de la propiedad.

Los arrendadores tienen la obligación de formalizar un acuerdo de subvención, que incluye cláusulas probatorias para que el propietario se comprometa a cumplir con las obligaciones y requisitos del programa. La cláusula se registra contra la propiedad por el plazo de cumplimiento, es decir, un año para los propietarios con fines de lucro o cinco años para los propietarios sin fines de lucro.

Una vez seleccionada la solicitud de un arrendador de vivienda para su revisión, se verifica la información proporcionada en la misma. A continuación se indican los pasos que muestran cómo se verifica cada factor y cómo se procede en el programa de LRRP.

1. Derechos de propiedad

Es necesario que los arrendadores de viviendas, presenten la documentación apropiada que permita verificar la titularidad de la propiedad. Entre los tipos de titularidad de la propiedad, están los siguientes: unipersonales o con único propietario, corporación, sociedad de responsabilidad limitada (SRL), sociedad anónima, empresa conjunta y organización sin fines de lucro. El alquiler de unidades de vivienda en propiedades de uso mixto; es decir, cuando una propiedad tiene tanto unidades de vivienda en alquiler como espacios comerciales, puede ser considerada para el proyecto, pero los fondos del LRRP no pueden ser usados para reparar unidades que sean para vivienda o para convertir el espacio comercial en unidades de vivienda para alquiler.

Se hace una revisión del título de propiedad para confirmar su titularidad. Si ésta no puede ser verificada o hay dudas sobre la misma, se podría requerir a los solicitantes que provean documentación adicional para validar el título del bien inmueble o realizar un trámite de saneamiento del título para confirmar su propiedad.

2. Daños y alcance del trabajo

Se utilizan datos de fuentes estatales y federales u otra documentación que demuestren que la unidad fue dañada por el huracán Sandy para comprobar los daños ocasionados.

Las evaluaciones de daños llevadas a cabo por el Gerente de Construcción del LRRP, se utilizan para validar la compleción de las reparaciones y para ayudar, durante el desarrollo del alcance de las obras, a documentar las reparaciones que son necesarias y elegibles para fondos del LRRP, conforme a los requisitos de construcción locales, estatales y federales.

Los dueños de viviendas de alquiler que consideren que sus propiedades fueron considerablemente dañadas; es decir, con daños sustanciales por un valor superior al 50 por ciento del valor tasado de la propiedad antes del huracán y que se encuentren localizadas en terrenos de inundación, están obligados a elevar las propiedades.

A los propietarios de viviendas de alquiler con daños superiores al 75 por ciento, se les podría exigir que reconstruyan las mismas. En vista de que este programa está dirigido principalmente a aquellas unidades que necesitan reparación, los casos de reconstrucción de viviendas serán considerados caso por caso.

Si los costos de reparación, superan el máximo de US$50,000 de financiamiento del LRRP por unidad de vivienda, el propietario tiene que ofrecer la disponibilidad de fondos adicionales que se necesiten para reparar la/ unidad/es acorde con códigos de construcción local, estatal y federal.

3. Cálculo del subsidio

El programa de LRRP pretende cerrar la brecha entre el costo de reparar la/s unidad/es y otras fuentes de financiamiento que el arrendador podría haber recibido para reparar sus propiedades. Cualquier cantidad que el arrendador haya recibido de los seguros, fondos de préstamos de la Administración de la Pequeña Empresa de los Estados Unidos (SBA, por sus siglas en inglés) o de una entidad sin fines de lucro para las reparaciones, se sustrae del costo total de las reparaciones a fin de determinar el monto de subsidio del LRRP, a menos que esos fondos hayan sido utilizados para realizar algunas reparaciones en la/s unidad/es dañada/s. Si los fondos disponibles, incluidos los fondos máximos del LRRP, no son suficientes para reparar la/s unidad/s, se pedirá al propietario que identifique fuentes adicionales de fondos.

4. Firma del acuerdo de subsidio

Es necesario identificar todos los fondos del arrendador que se requieren para completar la construcción, suficientes para cubrir el alcance total de las reparaciones.

5. Proceso de construcción

Algunos arrendadores pueden haber completado todas o algunas de las reparaciones de su propiedad, antes de la fecha de la solicitud. Otros tienen que seleccionar un contratista para terminar las obras de rehabilitación o reconstrucción de su propiedad. Los contratistas de construcción deben tener licencia y estar registrados para hacer negocios en el Estado de New Jersey y sin prohibición del HUD para participar en proyectos financiados con fondos federales.

Los siguientes servicios son proporcionados por el Gerente de Construcción del LRRP y el Departamento de Protección Ambiental de New Jersey (DEP, por sus siglas en inglés), sin costo alguno para el arrendador:

  • Costo estimado – costo estimado de reparación
  • Análisis sobre pintura a base de plomo y presencia de asbesto
  • Estudio medioambiental con obligatoriedad federal

Los arrendadores son responsables de contratar directamente a profesionales en el diseño de reparaciones para su propiedad y de involucrar a un contratista general para completar las reparaciones de su propiedad. Los fondos de LRRP pueden ser desembolsados después de la firma del acuerdo de concesión del subsidio para terminar las obras de construcción antes de la fecha de la solicitud. El balance de la subvención de LRRP será desembolsado a la conclusión del proyecto.

Para cualquier unidad de vivienda en rehabilitación con fondos del Programa de Reparaciones para Arrendadores de Viviendas (LRRP), hay un conjunto mínimo de normas de construcción para viviendas de alquiler que deben ser cumplidas antes de que la vivienda sea ocupada por el arrendatario. El propósito de las Normas Mínimas de Rehabilitación de Viviendas del LRRP es mantener la coherencia entre contratistas; definir el alcance de la obra exigido por el programa para las obras de rehabilitación de una unidad de vivienda y asegurar que la obra terminada cumpla con los códigos de regulación y las normas de calidad. Estas normas son aplicables a todos los condados y funcionan junto con los códigos o las normas o las ordenanzas locales, municipales, de los condados y estatales sobre construcción o vivienda. Descargar las Normas Mínimas de Rehabilitación de Viviendas del LRRP.

6. Verificación de ocupación por parte del arrendatario

Una vez que se hayan concluido las reparaciones en una propiedad y que la oficina local de construcciones, haya proporcionado un certificado de ocupación, el arrendador es responsable de seleccionar y aprobar al/los arrendatario/s elegible/s. El arrendador debe cumplir con los requisitos estatales y federales de vivienda justa en la selección del/los arrendatario/s. Para las propiedades con cinco (5) o más unidades, se requiere que el arrendador cumpla con las disposiciones señaladas en el Plan de Marketing Afirmativo para Vivienda Equitativa, presentado como parte de su solicitud. El arrendador debe cumplir con las disposiciones de la Sección 414 de la Ley Stafford, que ofrece oportunidades de vivienda a arrendatarios que fueron desplazados como resultado del embate de Sandy para que ocupen la vivienda de alquiler que fue reparada o construida con fondos federales en el Estado.

El arrendador debe estar autorizado por el Estado antes de poder formalizar un contrato de arrendamiento con el arrendatario prospectivo después de que se hayan revisado y confirmado sus datos sobre el ingreso de este último. Los arrendatarios elegibles no deben ganar más del 80 por ciento de la AMI en el condado de su residencia.

A continuación se brindan algunas preguntas frecuentes de los arrendadores acerca del programa de LRRP:

¿Quién califica como familia de ingresos bajos a moderados ingresos?

El HUD publica los límites de los ingresos bajos a moderados que representan aproximadamente el 80 por ciento del AMI por condado. Los límites de ingresos son publicados para cada jurisdicción y varían según el tamaño del hogar. Los límites de ingresos ajustados por tamaño del grupo familiar para 2017, para todos los condados aplicables en New Jersey, son los siguientes:
2017 – Límites del 80% del nivel de ingreso medio para el área (AMI) en los nueve condados más afectados

¿Qué monto de alquiler puedo cobrar?

Los alquileres están sujetos al más bajo del mercado para la unidad de alquiler o el programa de alquileres establecido por el DCA. En el cuadro siguiente se enumeran los montos de alquiler máximos para 2017, calculados por el tamaño de dormitorio para todos los condados aplicables en New Jersey. La metodología utilizada por el programa de LRRP, no requiere que se sustraiga un margen de utilidad del nivel máximo de los alquileres, enumerados a continuación.
Tabla de alquileres para 2017 en todos los condados aplicables en New Jersey

¿Puedo elegir a mis arrendatarios?

Sí. El arrendador debe cumplir con los requisitos de no discriminación señalados en la Ley de Vivienda Equitativa. Para cumplir con los requisitos del programa de LRRP, el arrendador debe recopilar la información de ingresos requeridos de cada arrendatario y enviarla al programa para efectuar el cálculo de ingresos y su aprobación.

Antes de proceder a recopilar la información sobre los ingresos del arrendatario, el arrendador debe pedir al arrendatario que firme el formulario de autorización para divulgación de información que permita al programa revisar la información sobre el arrendatario. El programa de LRRP facilitará la información al arrendador, quien presentará la documentación con la información sobre los ingresos del arrendatario.

Los arrendatarios elegibles (incluyendo a los actuales) no deben tener un ingreso superior al 80 por ciento del AMI en el condado de su residencia. Los límites de ingresos ajustados elegibles por tamaño del grupo familiar para 2017 para cada condado, se indican más arriba.

¿Quién decide qué reparaciones debo realizar en mi propiedad de alquiler?

El Gerente de Construcción del LRRP desarrolla el alcance de las obras de reparación, que es la base del informe sobre el Costo Estimado de Reparación (ECR, por sus siglas en inglés). El arrendador es responsable de incorporar los elementos detallados que se indican en el informe de ECR sobre el alcance de trabajo que se incluye en el contrato con su contratista de construcción.

¿Puedo elegir mi propio contratista para completar el trabajo de construcción?

Sí. Los arrendadores pueden optar por completar el alcance del trabajo con un contratista de construcción de su elección. El Gerente de Construcción del LRRP debe cerciorarse que el contratista cumpla con los siguientes requisitos mínimos:

  • El contratista tiene Licencia como Contratista de Mejoras en New Jersey.
  • Para la reconstrucción de viviendas unifamiliares solamente, el contratista debe proporcionar una garantía de vivienda al dueño de la propiedad, según lo requerido por el Programa de Garantía de Vivienda Nueva de New Jersey del DCA.
  • El contratista deberá demostrar que no tiene ninguna sanción de inhabilitación de cualquier individuo, organización o subcontratista y que no tiene prohibición para realizar negocios con ninguna agencia del Gobierno federal en su mayoría.

¿Cuándo voy a recibir los fondos del LRRP?

Después de la firma del acuerdo de concesión de subsidio, se programará una reunión con el Gerente de Construcción del LRRP. El arrendador recibe los fondos del LRRP de la manera siguiente:

  • Reembolso: Pago inicial al arrendador después de la firma del acuerdo de concesión del subsidio para cubrir los costos elegibles incurridos antes de la fecha en que se presentó la solicitud al LRRP. Este pago de reembolso no debe exceder el 80 por ciento del total concedido por subsidio por el LRRP.
  • Adelanto para construcción: El arrendador puede recibir un anticipo de hasta el 50 por ciento de su subsidio restante después del reembolso. El anticipo y pago de reembolso juntos no excederán el 80 por ciento del total del monto concedido por subsidio por el LRRP.
  • Pago final: Liberación de fondos restantes del total del monto concedido por el LRRP al término de la construcción, recepción de un certificado de ocupación (o equivalente) de la oficina local municipal para construcciones e inspección satisfactoria de la propiedad al cierre de las obras de construcción, realizada por el Gerente de Construcción del LRRP.

¿Permite el Gobierno federal que se reembolsen los gastos incurridos para reconstruir o reparar mi vivienda?

El 30 de julio de 2013, el Gobierno federal emitió un aviso en respuesta a las diversas solicitudes del Estado de New Jersey para permitir el reembolso a los arrendadores sobre costos incurridos para reparar, reconstruir y mitigar sus propiedades en alquiler. Tanto el término de las reparaciones como su costo, deben ser confirmados por el Gerente de Construcción del LRRP y, además, se debe realizar un estudio ambiental completo antes de que los fondos de reembolso puedan ser desembolsados por el DEP de New Jersey.

¿Qué costos pueden ser reembolsados?

Se pueden reembolsar los costos de construcción vinculados al huracán Sandy -que hayan sido incurridos por un arrendador- antes de la fecha en que presentó su aplicación al LRRP. Las reglas del reembolso son:

  • Antes de que los fondos del LRRP puedan ser otorgados en forma de reembolso al arrendador, su propiedad debe haber tenido una autorización medioambiental del DEP de New Jersey en cumplimiento de los requisitos federales.
  • Los costos de construcción deben estar considerados en las pautas federales como “necesarios y razonables”.
  • El reembolso se limita a las propiedades en donde las obras de construcción hayan sido hechas en el mismo espacio por la propiedad antes del huracán.

¿Procede la Ley de Reubicación Uniforme?

La Ley de Reubicación Uniforme (URA, por sus siglas en inglés) procede cuando un arrendatario es reubicado en un proyecto con fondos federales, tal como el programa de LRRP. Si un arrendatario tiene que ser reubicado para poder completar algunas de las actividades de rehabilitación o reconstrucción, las reglas federales exigen que el arrendatario reciba una compensación por vivienda, mudanza y beneficios vinculantes. Los costos de traslado por las disposiciones de la URA, son pagados en su totalidad por el arrendador.

¿Una vez completada la rehabilitación o reconstrucción de mi propiedad, recibiré una notificación del programa del LRRP para que la propiedad pueda ser ocupada por un arrendatario de ingresos bajos a moderados?

Los arrendadores no deben permitir la ocupación de su propiedad hasta que un representante del programa de LRRP o el Gerente de Construcción del LRRP no les haya informado que un arrendatario de LMI, puede ocupar la unidad que recibió asistencia del LRRP. La unidad o unidades con asistencia del LRRP deben permanecer desocupadas hasta que llegue dicha autorización para poder ocuparla/s o si un arrendador no pudo calificar para un subsidio del LRRP. Si el arrendador certificó que las obras de construcción fueron completadas en la fecha de presentación de la solicitud de reparación; lo confirmó con un certificado de ocupación (o equivalente) fechado entre el 29 de octubre de 2012 y la fecha de presentación de la solicitud y arrendó la unidad reparada a un arrendatario de LMI, entonces, la unidad podría calificar para recibir asistencia del LRRP.

¿Es un requisito ofrecer la unidad vivienda de alquiler a una familia que la ocupaba en el momento del embate de Sandy?

Sí. Según la Sección 414 de la Ley Stafford, se requiere que los residentes de una propiedad de alquiler en el momento de la tormenta, deban tener la oportunidad de volver a ocuparla una vez reparada con fondos federales. Por lo tanto, para poder recibir asistencia del LRRP para una unidad dañada, los arrendadores deben demostrar su buena fe y contactar a los arrendatarios que ocupaban la vivienda en la fecha del huracán y que fueron desplazados a otro lugar y darles la oportunidad de ocupar otra vez la unidad de vivienda.

¿Es necesario utilizar los métodos de construcción de energía eficiente y resistencia al moho?

Las actividades de rehabilitación y reconstrucción de la vivienda, deben estar diseñadas para lograr la máxima eficiencia energética en la medida en que se pueda lograr de manera rentable. Los solicitantes al programa de LRRP, pueden demostrar eficiencia energética a través de diseños con base en el Liderazgo en Diseño de Energía y Medio Ambiente (LEED, por sus siglas en inglés), Energy Star u otras directrices comparables y sistemas de calificación. Los métodos de construcción deben cumplir con los códigos locales de construcción e incorporar materiales de construcción resistente al moho en los planes de rehabilitación.

¿Debo detener las obras de construcción, una vez que presente una solicitud al programa del LRRP?

Aunque los arrendadores tienen la posibilidad de decidir sobre la paralización de las obras de construcción, es aconsejable y en su mejor interés que las detengan una vez que presenten una solicitud al programa de LRRP. El Estado de New Jersey aconseja a los arrendatarios que paralicen sus reparaciones en curso para que puedan maximizar lo que puede ser cubierto por los fondos de subsidio del LRRP. El Estado está restringido por el Gobierno federal para hacer reembolsos después del periodo de la solicitud; por lo tanto, si se continúan las obras de construcción entre el periodo de presentación de la solicitud al LRRP y las autorización ambiental, podría conllevar la no elegibilidad para recibir los fondos de subsidio. Sin embargo, es decisión del arrendador sobre la conveniencia de paralizar las obras de construcción.

¿Si he recibido fondos federales por desastre previo al huracán Sandy, puedo también recibir fondos del programa de LRRP?

Sí. Sin embargo, si los fondos federales de desastre recibidos anteriormente, estaban condicionados a que el arrendador obtuviese un seguro contra inundaciones para su propiedad de alquiler, el arrendador debe confirmar que ha mantenido el seguro necesario contra inundaciones. Si el arrendador no ha cumplido con mantener un seguro contra inundaciones, entonces no podrá calificar para los fondos del LRRP. Los arrendadores deben confirmar que han mantenido el seguro contra inundaciones, si procede, como parte de su firma de acuerdo de concesión del subsidio.

Si recibo fondos federales por desastre como resultado de mi solicitud al LRRP, ¿debo aceptar mantener un seguro contra inundaciones en el futuro?

Sí. Si no se mantiene un seguro contra inundaciones y, posteriormente, ocurre otro desastre, declarado como tal por el Gobierno federal, el dueño de la propiedad no calificará para la ayuda federal que puede estar disponible en el future.